Andreea Lakatos, Partener SCA Lakatos & Jirloianu: Propuneri privind proiectul de Lege pentru modificarea şi completarea Legii nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor

Autor: Andreea Lakatos

La ședința Guvernului din data de 1 martie 2023 s-au luat decizii importante privind reducerea riscului seismic al clădirilor existente prin intermediul unor programe guvernamentale special create. Din acest motiv, proiectul de lege aprobat, are scopul de a aduce modificări și completări Legii nr. 212/2022, care reglementează programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic.

Aceste modificări au fost făcute pentru a accelera măsurile luate de autorități în privința siguranței cetățenilor și a clădirilor care prezintă vulnerabilitate seismică, însă acțiunile întreprinse se dovedesc a fi dezavantajoase pentru proprietarii clădirilor cu risc seismic I (Rsl), în condițiile în care nu sunt oferite măsuri concrete prin care  organele statului se vor implica și urgenta procedura de proiectare și executie a lucrărilor de intervenții realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice a clădirilor încadrate în clasa de risc seismic I.

Pe fondul  cutremurelor recente din România, Guvernul aprobă cu maximă celeritate, un proiect de lege, prin care  va fi interzisă închirierea sau cedarea în comodat sau în folosință a spațiilor cu destinația de locuință, din clădirile clasificate în clasa de risc seismic I, începând cu data încadrării în această clasă și până la recepția finală a lucrărilor de intervenție realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice.  

Putem afirma că interdicția de a închiria sau de a ceda în comodat, sau în folosință spații cu destinația de locuință din clădirile încadrate în clasa de risc seismic I poate avea consecințe negative atât pentru proprietarii acestor clădiri, cât și pentru persoanele care se află în căutarea unei locuințe.  

În primul rând, trebuie să remcarcăm faptul că prin această măsură se limitează drastic dreptul de proprietate. Interzicerea închirierii sau a cedării în comodat sau în folosință a spațiilor cu destinația de locuință din clădirile încadrate în clasa de risc seismic I poate fi considerată o mărginire a drepturilor proprietarilor acestor imobile, care nu pot dispune de ele conform preferințelor lor. Astfel, proprietarilor li se restrânge capacitatea de a dispune de imobilul lor așa cum doresc. Trebuie menționat că, în trecut, au existat inițiative similare care nu au avut succes, precum legea care a dus la evacuarea forțată a firmelor care ocupau spații la parterul blocurilor cu risc seismic. De asemenea, există și exemple precum cinematograful Patria, care a devenit loc de depozitare a deșeurilor după ce a fost evacuat din cauza riscului seismic.

 Este esenţial a nota consacrarea limitei jurisprudenţiale date de „atingerea substanţei” dreptului: proprietarul nu poate fi privat de dreptul său, netrebuind a se ajunge la golirea de conţinut a acestuia. În cazul dreptului de proprietate, fundamentat şi protejat prin diferite acte normative interne şi internaţionale, este firesc ca încălcarea lui, ingerinţa ilicită în exercitarea liberă a atributelor dreptului real, să dea naştere în patrimoniul titularului, la dreptul de a cere repararea prejudiciului cauzat.

Art. 44 alin. (1) şi (2) din Constituţia României statuează că dreptul de proprietate este garantat, iar proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege; alin. (1) al Cartei Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene prevede: „orice persoană are dreptul de a deţine în proprietate, de a folosi, de a dispune şi de a lăsa moştenire bunurile pe care le-a dobândit în mod legal”; art. 136 alin. (5) din Constituţia României: „proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice” și art. 480 C. civ. care statuează că proprietatea este un drept ce oferă propretarului posibilitatea de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, dar în limitele legii, sunt relevante.

 Este evident faptul că în condiţiile în care imobilele încadrate în clasa de risc seismic I nu mai pot fi închiriate sau date in comodat, nu se poate vorbi de o proporţionalitate între exercitarea dreptului şi limitarea acestui drept. Mai mult, atât jurisprudenţă constantă a CEDO, cât şi dispoziţiile legale menţionate anterior impun acordarea unor despăgubiri juste în situaţia în care există limitări în exercitarea dreptului de proprietate. Aşadar, în niciun caz, aceste limitări, fie ele pentru utilitate publică, fie ele proporţionale, nu pot fi cu titlu gratuit. În cazul în care titularul este lipsit de posibilitatea exercitării atributelor dreptului său de către stat, precum atributul folosinței, acestuia din urmă îi va incumbă obligaţia de a-i indemniza corespunzător pe proprietarii imobilelor vizate.  A se vedea că modificarea ce se dorește a se impune, deși specifică faptul că se interzice închirierea de la data expertizării imobilelor și încadrării în clasa I de risc seismic, nu prevede nici o obligație corelativă a Statului de a urgenta proiectarea și execuția lucrărilor într-un termen clar stabilit, astfel că sine die, imobilele nu vor mai putea fi închiriate, întrucât se cunoaște deja cum se fac lucrările de proiectare și execuție.

Susținem, astfel, că dispoziţiile art. 5 alin. (3) din noul proiect de lege încalcă dreptul de proprietate, garantat de art. 44 din Constituţie, deoarece au ca efect lipsirea, chiar și temporară, a proprietarului de un atribut important al dreptului de proprietate, respectiv de folosinţa sa. În plus ,” dreptul de proprietate este un drept complex și deplin, care conferă proprietarului său posibilitatea controlului absolut asupra bunului ce îi aparține, cu excluderea terților și a autorităților publice”, după cum precizează art. 555 din Codul civil. Acest drept este de natură perpetuă, ceea ce înseamnă că proprietarul poate exercita atribuțiile și caracteristicile sale juridice atâta timp cât bunul există.

Cu privire la limitele dreptului de proprietate, CCR a reţinut constant în jurisprudenţa sa, de exemplu, prin Decizia nr. 59 din 17 februarie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 203 din 9 martie 2004, că, în baza art. 44 din Constituţia României, „legiuitorul ordinar este aşadar competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în accepţiunea principială conferită de Constituţie, în aşa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind astfel nişte limitări rezonabile în valorificarea acestuia, ca drept subiectiv garantat”.

În al doilea rând, impactului social și finaciar al acestei măsuri este unul negativ. Pornind de la faptul că această interdicție poate însemna o pierdere financiară, remarcăm faptul că proprietarii imobilelor vizate nu mai pot obține venituri din închirierea  spațiilor cu destinația de locuință, limitându-le, astfel, libertatea de a folosi proprietatea lor în conformitate cu preferințele și cu interesele lor. Totodată, această interdicție poate avea și un impact social nefavorabil, deoarece poate afecta persoanele care se află în căutarea unei locuințe și poate institui o situație discriminatorie în ceea ce privește dreptul la locuință. Prevederile astfel instituite sunt inechitabile, iar limitarea dreptului de proprietate poate fi percepută ca fiind nedreaptă, deoarece unele persoane ar putea fi afectate mai mult decât altele. De exemplu, proprietarii de imobile care locuiesc într-o zonă unde este necesară aplicarea legii ar putea fi afectați în mod disproporționat. Trebuie să remarcăm și o posibilă pierdere a valorii de piață a proprietății, întrucât limitarea dreptului de proprietate poate reduce valoarea imobilului și poate conduce la pierderea de venituri pentru proprietarii acestora. De asemenea, dispoziţiile criticate transformă proprietarul unui imobil într-un plătitor de impozit pentru un imobil asupra căruia nu mai deţine un drept esențial, respectiv dreptul de închiriere.

O soluție de modificare legislativă, ar putea fi aceea de a se prevede în contractele de închiriere/comodat, obligația proprietarului de a aduce la cunoștința chiriașului expertiza efectuată, precum și obligația încetării de drept a contractelor, la data la care s-a aprobat începerea lucrărilor de execuție a consolidării imobilului încadrat în clasa I de risc seismic.

Totodată, proprietarii nu își pot permite lucrările necesare pentru creșterea nivelului de siguranță a clădirii, iar această interdicție poate conduce la disfuncționalități. Luând în considerare și încurajarea investițiilor și a inovării, proprietarii care știu că dreptul lor de proprietate este limitat ar putea fi descurajați să investească în proprietatea lor sau să inoveze, ceea ce poate afecta economia în ansamblu. În același sens, pot aparea posibile abuzuri atunci când autoritățile sunt împuternicite să limiteze dreptul de proprietate, pentru că există riscul ca acestea să abuzeze de puterea lor și să încalce drepturile proprietarilor în mod nejustificat.

Pentru a constata restrângerea în mod nepermis a exerciţiului acestui drept este necesar să se analizeze dacă această restrângere este conformă cu prevederile art. 53 din Constituţie. Din analiza acestor dispoziţii constituţionale, se reţin condiţiile care trebuie îndeplinite pentru restrângerea exerciţiului unor drepturi, respectiv: domeniul să vizeze doar drepturile fundamentale; limitarea exercitării acestor drepturi să poată fi efectuată doar prin lege; limitarea să poată acționa numai dacă se impune şi doar dacă este necesară într-o societate fundamentată pe democrație; limitarea să se poată realiză doar în cazurile limitative prevăzute de art. 53 din legea fundamentală a statului român; limitarea să fie proporţională cu cauza sa, să fie nediscriminatorie și să nu afecteze esența dreptului.

În această situație, restrângerea dreptului de folosință a imobilelor încadrate în clasa de risc seismic I nu îndeplinește aceste condiții. Aşa fiind, constatăm că aceasta ingerinţă vizează un drept fundamental, respectiv dreptul de proprietate, este reglementată prin lege, are ca scop legitim siguranța publică, însă nu se impune a fi adecvată in abstracto scopului legitim urmărit, este discriminatorie şi nu este necesară într-o societate democratică, pentru protejarea valorilor statului de drept.

În concluzie, este important să se găsească un echilibru între protejarea dreptului de proprietate și protejarea intereselor publice, întrucât într-o societate bazată pe democrație, proprietatea este un drept fundamental, iar limitarea sa ar putea fi considerată o încălcare atât a libertății individuale, cât și a dreptului de proprietate ca atare.

Avocat Andreea Lakatos

Partener SCA Lakatos&Jirloianu