Dacă este criză, de ce nu scad prețurile apartamentelor

Destul de multă lume se aștepta ca, odată cu noua criză, prețurile apartamentelor să scadă, așa cum s-a întâmplat în 2008, 2009 și 2010, în criza precedentă.

Atunci, un apartament de 2 camere în București, în Militari, care ajunsese la 120.000 de euro în vârful boom-ului imobiliar, a scăzut după venirea crizei la 60.000 de euro, adică cu 50%. Enorm.

Acum nu se mai întâmplă așa, prețurile apartamentelor nu prea au scăzut, ci chiar în zonele mai bune au crescut ușor.

De ce se întâmplă așa? Ce este diferit față de criza anterioară?

  1.  În ultimii 10 ani, salariile au crescut destul de susținut. Spre exemplu, salariul mediu s-a dublat de la 350 de euro, la 700 de euro. În IT salariile chiar s-au triplat.

    2. În criza anterioară, prețurile apartamentelor au scăzut cu 40-50%, iar în ultimii ani au crescut cu doar 10-15%. În aceste condiții, dacă în 2007-2008 rata bancară la un apartament de 2 camere reprezenta 80% dintr-un salariu mediu, acum reprezintă doar 30%, ceea ce este o rată administrabilă în criză.

     3. Pentru că salariile au crescut, au crescut și banii puși deoparte, la bănci, ceea ce înseamnă că avansul pentru un apartament poate fi mai mare. Iar în Cluj 60% din noile achiziții de apartamente se fac chiar cu banii jos, și nu prin credit bancar.

      4. În criza anterioară, cursul leu euro a crescut cu 30% în 6 luni ceea ce a crescut substantial rata de plata la banca. Acum cursul de-abia a crescut cu 2% în opt luni.

     5. În prezent, majoritatea împrumuturile se dau în lei, așa că a dispărut riscul valutar. Pentru că BNR stabilește dobânda la lei, evoluția ROBOR poate fi controlată mult mai bine. Iar BNR nu are niciun interes să crească dobânzile la lei în criză, ci chiar să le scadă, așa cum s-a întâmplat.

     6. În criza anterioară, dezvoltatorii își finanțau proiectele cu credite luate de la bănci. Terenul era pus gaj, iar restul era împrumut. În prezent, pentru că băncile sunt mai reticente, mulți dezvoltatori își finanțează proiectele din banii lor. În aceste condiții, nu mai au o presiune să scape de apartamente la orice preț, așa că nu au niciun interes să ducă prețurile în jos.

      7.  Spre deosebire de criza anterioară., oferta de apartamente noi a crescut, iar clienții au de unde alege și nu se mai aruncă să plătească orice preț.

      8. Foarte multe apartamente sunt cumpărate acum cu banii jos și mai puțin pe credit, pentru a fi date în chirie, ca o investiție. Dacă ții banii la bancă primești o dobândă de 0-1% la euro, față de un randament al chiriei de 4-6%. Așa că există un echilibru. Spre deosebire de criza anterioară, acum există mai multe motive pentru o rezistență a prețurilor apartamentelor decât pentru scăderea lor.